ちゃんと知れば怖くない!?事故物件・訳あり物件は本当にお得な物件?

最近駆け出しのお笑い芸人が賃料の安さからあえて事故物件に入居している、貧乏ネタと言えば事故物件というように何かと話題になる言葉。
予算があるならあえて事故物件を契約しようとは思わないはずですが、仕方なく”訳あり”を承知の上で借りる場合もあると思います。

ただ、事故内容は知らずに契約してしまい、後から事故情報を耳にするといったケースもあります。

事故情報や訳ありの内容を後から聞いても気にならないという人は良いと思いますが、何かあってからでは困りますよね。
事故物件と知って契約をする場合もそうでない場合も、事故物件に巡り合う可能性がある事を念頭に置き、不動産の仕組みを知っておきましょう!

何かと話題の事故物件・ワケあり物件

事故物件は一般的に物件において何らかの事故があった事を意味する言葉。
一昔前までは事故物件=自殺を意味していましたが、最近は下記も事故物件とされています。

・孤独死や殺人事件

・夜逃げ ・ペットの放置

・ゴミ屋敷 ・近隣トラブル

・違法薬物の使用拠点 など

様々なトラブルのある物件を総括して事故物件と呼ぶ傾向にあります。
同様の意味合いで”訳あり物件”という言葉も良く使われますが、訳あり物件は物件の環境に問題がある場合に多く用いられます。

例えば、窓を開けたら目の前が墓地だった、部屋自体に問題はなくても隣の部屋がゴミ屋敷、複数のペットを飼育していてひどい悪臭があるなどは訳あり物件とされます。

最近はネットを活用した賃貸物件の検索が当たり前になり便利な反面、事故物件などの情報が把握が難しい状況にもなっています。
ネット上で確認できる物件情報はあくまでも”その部屋そのものの情報”であり、周りの環境や立地条件、過去の事に関しては掲載の義務がありません!

引越しは何かと面倒ですが、できれば契約前に現地へ足を運びましょう。

もしも現地へ行く事が難しい人は、物件名をネットで検索する、ストリートビューを活用する、事故物件に関する情報サイトを閲覧するというのも一つの手です。

家賃が安いからと安易に契約するのはNG

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事故物件、訳あり物件と言えば、何より家賃が相場よりも格段と安い事が魅力ですよね。

でも、事故後の原状回復に関しては法的な規制や基準の定めがないという事をしっかりと理解しておきましょう!

例えば、テレビで芸人さんが話していましたが、畳に自殺者の体液のシミが残っていたという事も実際にあります。
常識的に考えれば、新たな契約者が入居前に物件の所有者がリフォームするべきと思いますが、物件所有者側としては原状貸し出しなので、賃料が安いという理屈をつける事も可能なのです。

また、ネットで掲載された写真を見るかぎり事故物件とはいえ、室内のリフォームがされていればキレイな状態に見えますが、いざ現地へ行って内見をしたら部屋全体に独特な臭いがするといった事もあります。

臭いに関しても、物件所有者が契約前の内見を禁止していなければ、あくまでも入居者による確認不足という事でしかありません。

他にも、自殺や他殺、違法行為などで入居者が変わる場合、周囲への連絡や郵便物の転送処理がされていない事がほとんどのため、新たな入居者の元へ郵便物が届く、来訪者がある、借金の取り立てが来たというトラブルも実際に起こっています。

家賃だけを見れば大きなメリットですが、家賃の安さだけで安易に契約せずに慎重に考えてくださいね!

事故物件は本当に家賃が安い…?

事故物件と聞くと、まずは家賃が安いとイメージすると思いますが、必ずしも家賃が下がっているとは限りません!

・テレビで物件の外観が映し出され事故物件である事を特定されてしまっている

・近隣で事故物件である事が知れ渡っている

・ネット上に事故物件であると紹介されている

・リフォームをしたものの臭いの問題が解決できない…など

何らかの理由から家賃を下げなければ新たな入居者の確保が難しいとされる場合、家賃を下げます。

たとえ事故物件でも事故が内々に処理された、近隣に知られる事なく片付いた、リフォームをする事で事故を想像できない程の回復をした場合には、家賃を下げる事なく新たな入居者へ提供される事も。

家賃を近隣の物件よりも下げる事は、この物件が事故物件であると逆に宣伝している事にもなるので、あえて家賃を下げない不動産業者も増えています。

事故物件は告知義務ではありません

事故物件に関する情報開示に関しては何かとトラブルが多く、情報開示を怠った事で入居者が知らずに契約をして入居後に心霊体験をした、同じ物件で立て続けに自殺が起きたなどの事態も発生しています。

告知が義務ではないものの、告知をしなかったせいで入居者に精神的な苦痛を与えたため裁判に発展するケースもあります。

でも、そこは不動産業者も法律を鵜呑みにはしません。
法律は事故発生後の入居者募集の際に情報開示をするように、告知をするようにという定義があります。

しかし、事故後最初の入居者に関する定義はありません。

不動産業者の中には事故後リフォームをし、空の入居契約をするという手法を活用している事も。
実際には誰も入居しない状態で、書類上は賃貸契約を結び事故発生後に入居者があった事にして、その上ですぐに解約をして新たな入居者を募集します。

つまり、直近の入居者には事故がない訳なのでこの物件の事故情報は更新されてしまい、通常の物件同様の情報で入居者募集が行われます。

一消費者としてこのからくりを読み解く事は不可能なので、事故物件と知らずに契約をしてしまう事も考えられますね。
もしも裁判へ進めたとしても、書類上すでに事故後に入居者がいるとなっている以上は勝訴できる可能性が非常に少ないです。

不動産業者としても、事故情報をどこまでさかのぼり告知するべきなのかは難しいところでもあると思います。
何年前まで情報をさかのぼり公開するべきか判断が難しい以上、現状では”直近”という曖昧なルールが通用しているという事です。

入居者に本当の事を伝えなくて良いの?

ネットによる物件情報の掲載が当たり前になった事で、情報の開示が事前にあったのかどうかが明確になるようにもなりました。

ネットが普及する前は、不動産業者と入居者の間で言った、言わないの議論が生じる事も多かったのですが、記録が残り公開される事から曖昧な方法は通用しなくなっています!

ただし、一方で個人情報という言葉の悪用も目立っています。

事故物件という表示はしているものの、事故の詳細については個人情報の兼ね合いから開示できないというもの。
これでは契約の可否の判断が難しいですよね…

事故の詳細を開示してくれない不動産業者や所有者の場合、どんなに条件が良くても他を検討する事も考えた方が良いかもしれません。

実際にあった事故物件でのトラブル

不動産業者の知人から聞いた話です。

ある賃貸アパートで、入居者が室内で自殺を図るという事故がありました。

家賃滞納を機に管理会社が訪問したところ発見し、明らかに自殺である事から保証人である親族に連絡をし、大事にせずに退去・清掃と処理が進みました。

郊外にある物件なので近隣住民やネット上に情報が拡散される事もなく、リフォーム後は長期空室として管理され、その後新たに募集を再開し無事に入居者も決まりました。

しかし、なぜか新たな入居者も同じ部屋で自殺をしてしまったのです。

もちろん二人の入居者にはなんの接点もない上に、事故物件である事は公表もされていませんでした。

当時そのアパートには他にも空き部屋があったのですが、あえてその部屋を希望し契約に至り事故が再発。

連続して事故が起こった事で、以前から入居していた他の部屋の住人も気味悪がって退去してしまうという事態に陥り、築年数の浅いアパートでしたが、取り壊しとなってしまいました。」

自己責任の時代

情報化社会と言われるようになり、賃貸においても”知らなかった”が通用しない時代になりました。
サイト上に小さな文字で掲載されていた、物件情報に小さく掲示されていた、店頭の張り紙には小さく掲示されていたなど、事故情報の扱いは日増しに巧妙さを増しています。

実際にあったトラブルのように、不思議な事が自分の身に起こる可能性もあります。

まずは自分で調べられる範囲で調べる、契約前には過去に事故やトラブルがなかったか書面で取り交わすすなど、納得のいく状態で賃貸の契約を進めていきましょう!

また、最近では事故物件を公開している大島てるというサイトがあり、賃貸物件だけではなくホテルや商業ビルまで検索できるようになっています。

ただし、こういったサイトは情報の受け取り方に柔軟性が必要なので、あくまでも参考程度にする事をオススメします。